Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Τα οικόπεδα αποτελούσαν το τελευταίο προπύργιο της κτηματαγοράς όταν αυτή βρισκόταν στο μάτι του κυκλώνα. Η κατάρρευση της συγκεκριμένης κατηγορίας real estate, που έγινε αισθητή κατά το διάστημα 2011-2015, σήμανε την πλήρη απαξίωση της αγοράς ακινήτων. Τα τελευταία όμως χρόνια, κυρίως από το 2016 κι έπειτα, η σταδιακή ανάκαμψη της κτηματαγοράς, ως αποτέλεσμα και της αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας, έχει αναθερμάνει τη ζήτηση για γη. Σύμφωνα με τα στοιχεία του πανελλαδικού δικτύου Spitogatos και μεσιτικών γραφείων, καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών, η οποία περιορίζεται σε συγκεκριμένες περιοχές ανά την Ελλάδα. Με άλλα λόγια, οι επενδυτές φαίνεται να ξαναθυμούνται σιγά-σιγά το ρητό “κανείς δεν έχασε αγοράζοντας γη”.
Πού αυξήθηκε η ζήτηση
Όπως εξηγούν οι ειδικοί, τα οικόπεδα έχουν επανέλθει στο προσκήνιο, διότι άλλαξε η αναλογία κόστους κατασκευής προς αξία οικοπέδου. Στην κορύφωση, δηλαδή, της οικονομικής κρίσης, το κατασκευαστικό κόστος ξεπερνούσε το τίμημα για την απόκτηση μίας έκτασης, με αποτέλεσμα η ανέγερση να καθίστατο ασύμφορη. Κι αν στο κόστος κατασκευής προσθέσουμε το κόστος των υλικών, τα έξοδα για την εξασφάλιση δανείου και τον απαιτούμενο χρόνο (κατ’ ελάχιστο 6 μήνες) για την κατασκευή μίας οικοδομής, γίνεται σαφές γιατί τα οικόπεδα ήταν για μεγάλο χρονικό διάστημα στα αζήτητα. Ωστόσο, η αύξηση των τιμών των ακινήτων λόγω της ισχυρής ζήτησης από αλλοδαπούς επενδυτές, σε συνδυασμό με τις καλές αποδόσεις των ενοικίων, έχουν ενισχύσει το ενδιαφέρον και για τα οικόπεδα. Υψηλά στη ζήτηση βρίσκονται αδιάθετες εκτάσεις που μπορούν να αξιοποιηθούν για την κατασκευή όχι μόνο κατοικίας, αλλά και κτιρίων αποθήκευσης και ξενοδοχείων, καθώς το λεγόμενο ρίσκο χώρας (country risk), που είχε κορυφωθεί λόγω της πιθανότητας για έξοδο της Ελλάδας από την Ε.Ε., δεν υφίσταται πλέον. Πού εντοπίζεται η αύξηση των τιμών;
Όπως αναφέρει ο Αντιπρόεδρος στο Σύλλογο Μεσιτών Αττικής και Γενικός Γραμματέας της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος, Άγις Φικιώρης, η μετριοπαθής αύξηση στις τιμές πωλήσεων οικοπέδων εντοπίζεται στο λεκανοπέδιο Αττικής, στις περιοχές του κέντρου, στα νότια προάστια, ιδίως στην παραλιακή ζώνη και στα δυτικά προάστια όπου υπάρχουν ακόμη διαθέσιμα οικόπεδα κοντά σε υφιστάμενους ή σχεδιαζόμενους νέους σταθμούς μετρό.
Και η αντιπαροχή; “Η έννοια της αντιπαροχής είναι πλέον κάτι που δεν λειτουργεί, όπως κατά το παρελθόν, αφενός εξαιτίας της ανυπαρξίας χρηματοδότησης και αφετέρου ελλείψει ζήτησης από τους εργολάβους που διαθέτουν απόθεμα οικοπέδων. Ως εκ τούτου, οι προτάσεις τους για αντιπαροχή δεν υπερβαίνουν τα ποσοστά του 20% με 25%” εξηγεί ο κ. Φικιώρης.
Από την πλευρά του, ο Πoλιτικός Μηχανικός, MRECM και Πιστοποιημένος Εκτιμητής, MRICS, Παναγιώτης Μερεκούλιας, αναφέρει ότι πράγματι υπάρχει αέρας ανάκαμψης στην αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια, όπου η οικοδομική δραστηριότητα ενισχύεται. “Προς το τέλος του 2018 οι πρώτες οικοδομές που χτίστηκαν ήταν κατά κύριο λόγο σε οικόπεδα που αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και είχαν χαμηλό ΕΝΦΙΑ. Σήμερα οι αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται σε τιμές αυξημένες περίπου 3% σε σχέση με τις αντίστοιχες του 2018” αναφέρει.
Όπως προσθέτει, “οι τιμές οικοπέδων στη Γλυφάδα έχουν φθάσει περίπου στα 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στις συνοικίες του δήμου, ενώ στο κέντρο της Γλυφάδας οι τιμές των οικοπέδων αγγίζουν ακόμη και τις 2.500 / τ.μ. Στη Βούλα, οι τιμές οικοπέδων κινούνται σε ελαφρώς χαμηλότερα επίπεδα, ενώ εν γένει στα νότια προάστια, αυτήν την περίοδο καταγράφεται οικοδομικός οργασμός που αφορά είτε την ανέγερση κτιρίων είτε την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων που μετατρέπονται σε σύγχρονα οικιστικά συγκροτήματα. Σύμφωνα με στοιχεία από συμβολαιογραφικά γραφεία με τα οποία συνεργαζόμαστε, ποσοστό περίπου 80% των ακινήτων τόσο στη Γλυφάδα όσο και στη Βούλα πωλούνται σε ξένους επενδυτές”.
Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου του 2019 έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2018, όπως καταγράφονται από το δίκτυο Spitogatos που επεξεργάζεται έναν ιδιαίτερα μεγάλο όγκο αγγελιών, φανερώνουν διψήφια αύξηση τιμών, η οποία, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς αντιστοιχεί, ως επί το πλείστον, στις προσδοκίες των πωλητών και όχι σε συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί. Δίχως, όμως, αμφισβήτηση καταδεικνύουν την τάση που επικρατεί στην αγορά οικοπέδων, με το κέντρο της Αθήνας, τη Βοιωτία και την Κεφαλλονιά να εμφανίζουν σημαντική αύξηση ζητούμενων τιμών.
Στην Αθήνα, όπως αναφέρει ο κ. Μερεκούλιας, η αναβάθμιση του ιστορικού κέντρου και η καθιέρωσή του ως κορυφαίου τουριστικού προορισμού έδωσε σημαντική ώθηση στην τοπική αγορά ακινήτων. Ωστόσο, στη συγκεκριμένη περιοχή τα αδόμητα οικόπεδα είναι δυσεύρετα, γεγονός που αυξάνει ακόμη περισσότερο τις ζητούμενες τιμές.
Στα βόρεια προάστια, οι τιμές οικοπέδων εξακολουθούν να κινούνται σε πολύ πιο χαμηλότερες τιμές σε σχέση με εκείνες προ κρίσης και αντίστοιχα η ζήτηση είναι περιορισμένη.
Η αναστολή του ΦΠΑ
Η αγορά των οικοπέδων και η οικοδομική δραστηριότητα, όπως εκτιμά ο κ. Μερεκούλιας, θα αναθερμανθεί μετά τη θέση σε ισχύ της αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. “Το μέτρο αυτό θα δώσει ώθηση στην κτηματαγορά καθώς ο ΦΠΑ 24% αποτελεί αντικίνητρο τόσο για τους εγχώριους όσο και τους ξένους επενδυτές. Ωστόσο, προκειμένου να λειτουργήσει θετικά και να δημιουργηθεί μια υγιής ανάπτυξη θα πρέπει να συμπεριλάβει και τα νεόδμητα των προηγούμενων ετών που στην παρούσα φάση είναι διαθέσιμα προς πώληση. Στην ίδια κατεύθυνση κινείται και το μέτρο της μείωσης των αντικειμενικών αξιών σε πολλές περιοχές, το οποίο λειτούργησε θετικά στην αύξηση τιμών των οικοπέδων καθώς από το ύψος των αντικειμενικών αξιών εξαρτάται ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος μέχρι και πρόσφατα αποτελούσε σημαντικό κριτήριο επιλογής για τους επενδυτές ακινήτων” σημειώνει ο κ. Μερεκούλιας.
Αυτήν τη στιγμή, εκτός από νέες πολυκατοικίες, σε ορισμένα από τα αδιάθετα οικόπεδα, ως επί το πλείστον, στην Αττική, σχεδιάζεται η υλοποίηση σημαντικών έργων ανάπτυξης. Τα βασικότερα από αυτά αφορούν το κατάστημα της γαλλικής αλυσίδας ιδιοκατασκευών Leroy Merlin στο οικόπεδο της πρώην κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη, στη Λεωφόρο Κηφισού 60 και οδό Ηρούς στην Αθήνα (Ακαδημία Πλάτωνος) και το σχέδιο για δημιουργία κατοικιών σε δύο οικόπεδα της εταιρείας Κέκροψ, το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί μετά την ολοκλήρωση δικαστικών εκκρεμοτήτων που αντιμετωπίζει η τεχνική εταιρεία. Σχέδια αξιοποίησης υπάρχουν και για το οικόπεδο δεκαπέντε στρεμμάτων στη συμβολή των Λεωφ. Πειραιώς και Κηφισού, όπου βρισκόταν, στο παρελθόν, η έδρα της Βιομηχανίας Συσκευασιών (ΒΙΣ).
Πηγή: capital.gr
